1/11 Nhà ở là gì? Nơi trú ẩn hợp lý hay con đường đến hưu trí? Không thể là cả hai. Chúng ta đã cố gắng làm cho nó trở thành cả hai vào đầu những năm 2000 và gần như đã phá hủy hệ thống tài chính. 🧵

2/11 Giá nhà trung bình là 417K USD (trên), mức cao nhất mọi thời đại. Điều này có nghĩa là khoảng 43% thu nhập hộ gia đình trung bình (~84K USD) được chi cho nhà ở. Trong ba năm qua, điều này tương đương với đỉnh điểm nhà ở (không bền vững) vào năm 2006.

3/11 Trong 50 năm, từ cuối Thế chiến II đến năm 1997 (hộp đỏ), nhà ở đã có giá phải chăng. Giá cả tăng theo tỷ lệ lạm phát. Nói cách khác, nó giữ giá trị nhưng vẫn nằm trong tầm với của hầu hết người thuê nhà/người mua nhà lần đầu.

4/11 Sự thay đổi này vào cuối những năm 1990, như đã nêu ở trên, đã dẫn đến một chu kỳ bùng nổ và suy thoái trong lĩnh vực nhà ở (trên) chưa từng có trước đây. Đạo luật Giảm nhẹ Thuế năm 1997 Loại trừ lên đến 500.000 đô la (250.000 đô la cho người độc thân) lợi nhuận vốn từ nhà ở chính của họ, miễn thuế, mỗi hai năm.

5/11 Bắt đầu từ cuối những năm 1990, thị trường thế chấp đã trải qua một cuộc cách mạng chứng khoán hóa. MBS được đóng gói như một lựa chọn an toàn hơn so với các khoản thế chấp cá nhân và được bán cho Phố Wall. Điều này cho phép các tiêu chuẩn cho vay trở nên lỏng lẻo hơn khi các khoản thế chấp ngay lập tức được các nhà đầu tư mua.

6/11 Bob Shiller của Yale đã lập luận rằng một vòng phản hồi đã hình thành vào cuối những năm 90. Khi bong bóng chứng khoán vỡ vào năm 2000, các nhà đầu tư đã chạy sang bất động sản, coi đó là an toàn. Khi mọi người tin rằng giá sẽ tăng 10% mãi mãi, họ sẵn sàng trả bất kỳ giá nào, tạo ra một cơn sốt.

7/11 Chúng ta có đang quay trở lại những giải pháp của đầu những năm 2000 không? Cho đến nay chúng ta đã có ... * Các khoản vay thế chấp 50 năm * Các khoản vay thế chấp có thể chuyển nhượng * Mua lại danh mục đầu tư của GSE (200 tỷ đô la trong các giao dịch MBS), * Rút tiền 401(k) mà không bị phạt cho khoản đặt cọc.

8/11 Rủi ro là những chiêu trò này bắt đầu trông giống như những cách để giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng chi trả 20 năm trước. Hồi đó, mục tiêu là tìm cách giúp người thuê nhà/người mua nhà lần đầu có thể mua được những ngôi nhà mà họ không thể. Điều này đã kết thúc rất tồi tệ từ năm 2007 đến 2009.

9/11 Biểu đồ tiếp theo đến từ Redfin. Họ tính toán giá mỗi foot vuông trên tất cả các dịch vụ niêm yết bất động sản đang hoạt động. Họ hiển thị nó cho cả giá bán (đỏ) và giá niêm yết (xanh).

10/11 Giá niêm yết (màu xanh phía trên) vẫn tiếp tục tăng và đang ở mức cao nhất mọi thời đại. Người bán nhà vẫn rất quyết liệt trong việc tăng giá. Mở rộng khả năng hỗ trợ tiền đặt cọc cho người mua nhà thông qua việc rút tiền từ 401(k) sẽ khuyến khích người bán nhà tăng giá còn hơn nữa.

11/11 Nhà ở không thể vừa là nơi trú ẩn giá cả phải chăng vừa là con đường để gia tăng tài sản ròng. Chính sách của Mỹ đã cố gắng khuyến khích những chính sách mà họ nghĩ sẽ đạt được cả hai cách đây 20 năm, và điều đó đã gần như phá hủy toàn bộ hệ thống tài chính. Chúng ta chưa đến mức phải lo lắng về việc lặp lại các sự kiện trước cuộc khủng hoảng tài chính từ 2007 đến 2009, nhưng chúng ta lo lắng rằng chúng ta đang tiếp tục đi trên một con đường mong manh.