1/11 Qu'est-ce que le logement ? Un abri abordable ou un chemin vers la retraite ? Cela ne peut pas être les deux. Nous avons essayé de le faire dans les années 2000 et avons presque ruiné le système financier. 🧵

2/11 Le prix moyen d'une maison est de 417K $ (ci-dessus), un niveau record. Cela signifie qu'environ 43 % d'un revenu médian de ménage (~84K $) va au logement. Au cours des trois dernières années, cela a été comparable au pic (insoutenable) du logement en 2006.

3/11 Pendant 50 ans, de la fin de la Seconde Guerre mondiale jusqu'en 1997 (boîte rouge), le logement était abordable. Les prix ont augmenté au rythme de l'inflation. En d'autres termes, il a conservé sa valeur mais est resté à la portée de la plupart des locataires/acheteurs de leur première maison.

4/11 Ce changement à la fin des années 1990, comme indiqué ci-dessus, a conduit le marché immobilier dans un cycle de boom et de krach (ci-dessus) sans précédent. La loi sur le soulagement des contribuables de 1997 Exclure jusqu'à 500 000 $ (250 000 $ pour les célibataires) de gains en capital sur leur résidence principale, exonérés d'impôt, tous les deux ans.

5/11 À partir de la fin des années 1990, le marché hypothécaire a connu une révolution de la titrisation. Les MBS ont été regroupés comme une alternative plus sûre aux hypothèques individuelles et vendus à Wall Street. Cela a permis des normes de prêt plus flexibles, car les hypothèques étaient immédiatement achetées par des investisseurs.

6/11 Bob Shiller de Yale a soutenu qu'un cycle de rétroaction s'est installé à la fin des années 90. Lorsque la bulle boursière a éclaté en 2000, les investisseurs se sont tournés vers l'immobilier, le considérant comme sûr. Une fois que les gens ont cru que les prix augmenteraient de 10 % pour toujours, ils étaient prêts à payer n'importe quel prix, créant ainsi un boom.

7/11 Allons-nous revenir aux solutions des années 2000 ? Jusqu'à présent, nous avons ... * des prêts hypothécaires sur 50 ans * des prêts hypothécaires portables * des achats de portefeuille conservés par les GSE (200 milliards de dollars en achats de MBS), * des retraits de 401(k) sans pénalité pour les acomptes.

8/11 Le risque est que ces astuces commencent à ressembler à celles qui visaient à résoudre la crise de l'accessibilité il y a 20 ans. À l'époque, l'objectif était de trouver des moyens d'aider les locataires/acheteurs de leur première maison à se permettre des logements qu'ils ne pouvaient pas. Cela s'est très mal terminé de 2007 à 2009.

9/11 Le graphique suivant provient de Redfin. Ils calculent le prix par pied carré à travers tous les services de listes multiples de biens immobiliers actifs. Ils le montrent pour le prix de vente (rouge) et le prix de liste (vert).

10/11 Les prix des listes (en vert ci-dessus) continuent d'augmenter et atteignent leur niveau le plus élevé de tous les temps. Les vendeurs de maisons restent toujours agressifs quant à l'augmentation des prix. Ouvrir aux acheteurs de maisons plus d'assistance pour l'acompte via des retraits de 401(k) incitera les vendeurs de maisons à augmenter encore plus les prix.

11/11 Le logement ne peut pas être à la fois un abri abordable et un moyen d'augmenter la valeur nette. La politique américaine a essayé d'encourager des politiques qu'elle pensait capables d'accomplir les deux il y a 20 ans, et cela a presque détruit l'ensemble du système financier. Nous ne sommes pas au point de nous inquiéter de la répétition des événements précédant la crise financière de 2007 à 2009, mais nous craignons que nous continuions sur une route précaire.