1/11 Hva er bolig? Rimelig bolig eller vei til pensjonisttilværelse? Det kan ikke være begge deler. Vi prøvde å lage begge deler tidlig på 2000-tallet og holdt på å ødelegge det finansielle systemet. 🧵

2/11 Gjennomsnittlig boligpris er 417 000 dollar (over), et rekordhøyt nivå. Dette betyr at rundt 43 % av en median husholdningsinntekt (~84 000 dollar) går til bolig. De siste tre årene har dette vært sammenlignbart med den (uholdbare) boligtoppen i 2006.

3/11 I 50 år, fra slutten av andre verdenskrig til 1997 (rød boks), var boliger rimelige. Prisene steg i takt med inflasjonsraten. Med andre ord beholdt det sin verdi, men forble innenfor rekkevidde for de fleste leietakere/førstegangskjøpere.

4/11 Denne endringen på slutten av 1990-tallet, som vist ovenfor, førte boligmarkedet inn i en boom-og-bust-syklus (ovenfor) ulik noe før. Skattebetalerfritakloven av 1997 Unntak opptil 500 000 dollar (250 000 dollar for enkeltpersoner) i kapitalgevinst på deres primærbolig, skattefritt, hvert annet år.

5/11 Fra slutten av 1990-tallet gjennomgikk boliglånsmarkedet en sekuritiseringsrevolusjon. MBS ble pakket inn som et tryggere alternativ til individuelle boliglån og solgt til Wall Street. Dette tillot løsere utlånsstandarder ettersom boliglån umiddelbart ble kjøpt opp av investorer.

6/11 Yales Bob Shiller argumenterte for at en tilbakemeldingssløyfe tok tak på slutten av 90-tallet. Da aksjeboblen sprakk i 2000, flyktet investorene til eiendom og anså det som trygt. Når folk trodde prisene ville stige med 10 % for alltid, var de villige til å betale hvilken som helst pris, noe som skapte en boom.

7/11 Går vi tilbake til løsningene fra tidlig 2000-tall? Så langt har vi ... * 50-årige boliglån *portable boliglån * GSE-beholdt porteføljekjøp (200 milliarder dollar i MBS-kjøp), * 401(k)-uttak uten straff for egenkapital.

8/11 Risikoen er at disse gimmickene begynner å ligne på de som skulle håndtere priskrisen for 20 år siden. Den gang var målet å finne måter å hjelpe leietakere/førstegangskjøpere med å kjøpe boliger de ikke hadde råd til. Dette endte veldig dårlig fra 2007 til 2009.

9/11 Neste diagram er fra Redfin. De beregner prisen per kvadratfot på tvers av alle aktive eiendomstjenester med flere oppføringer. De viser det både for salgsprisen (rød) og listeprisen (grønn).

10/11 Listeprisene (grønn over) fortsetter å stige og er på sitt høyeste noensinne. Boligselgere er fortsatt aggressive når det gjelder å øke prisene. Å åpne boligkjøpere for mer egenkapitalstøtte via 401(k)-uttak vil motivere boligselgere til å øke prisene ytterligere.

11/11 Bolig kan ikke være både et rimelig tilfluktssted og en vei til å øke nettoformuen. USAs politikk forsøkte å oppmuntre til politikk den trodde ville oppnå begge deler for 20 år siden, og den ødela nesten hele det finansielle systemet. Vi er ikke på et punkt hvor vi må bekymre oss for å gjenta hendelsene før finanskrisen i 2007 til 2009, men vi frykter at vi fortsetter på en skjør vei.