1/11 Che cos'è l'abitazione? Riparo accessibile o percorso verso la pensione? Non può essere entrambe le cose. Abbiamo cercato di farlo negli anni 2000 e quasi abbiamo distrutto il sistema finanziario. 🧵

2/11 Il prezzo medio delle case è di $417K (sopra), un massimo storico. Questo significa che circa il 43% del reddito familiare mediano (~$84K) va per l'abitazione. Negli ultimi tre anni, questo è stato comparabile al picco (insostenibile) del mercato immobiliare nel 2006.

3/11 Per 50 anni, dalla fine della Seconda Guerra Mondiale fino al 1997 (scatola rossa), l'abitazione era accessibile. I prezzi sono aumentati in base al tasso di inflazione. In altre parole, ha mantenuto il suo valore ma è rimasta alla portata della maggior parte degli affittuari/acquirenti di prima casa.

4/11 Questo cambiamento alla fine degli anni '90, come mostrato sopra, ha portato il mercato immobiliare a un ciclo di boom e crisi (sopra) senza precedenti. Il Taxpayer Relief Act del 1997 Escludere fino a $500.000 ($250.000 per i single) di guadagni in conto capitale sulla loro residenza principale, esentasse, ogni due anni.

5/11 A partire dalla fine degli anni '90, il mercato dei mutui ha subito una rivoluzione della cartolarizzazione. I MBS sono stati confezionati come un'alternativa più sicura ai mutui individuali e venduti a Wall Street. Questo ha permesso standard di prestito più flessibili poiché i mutui venivano immediatamente acquistati dagli investitori.

6/11 Bob Shiller di Yale ha sostenuto che un ciclo di feedback si è instaurato alla fine degli anni '90. Quando la bolla azionaria è scoppiata nel 2000, gli investitori sono fuggiti verso il mercato immobiliare, considerandolo sicuro. Una volta che le persone hanno creduto che i prezzi sarebbero aumentati del 10% per sempre, erano disposte a pagare qualsiasi prezzo, creando un boom.

7/11 Stiamo tornando alle soluzioni dei primi anni 2000? Finora abbiamo ... * mutui di 50 anni * mutui portabili * acquisti di portafogli mantenuti da GSE (200 miliardi di dollari in acquisti di MBS), * prelievi 401(k) senza penalità per i pagamenti iniziali.

8/11 Il rischio è che questi espedienti iniziano a sembrare quelli utilizzati per affrontare la crisi dell'accessibilità 20 anni fa. All'epoca, l'obiettivo era trovare modi per aiutare gli affittuari/acquirenti di prima casa a permettersi case che non potevano. Questo è finito molto male dal 2007 al 2009.

9/11 Il grafico successivo proviene da Redfin. Calcolano il prezzo per piede quadrato in tutti i servizi di quotazione immobiliare attivi. Lo mostrano sia per il prezzo di vendita (rosso) che per il prezzo di listino (verde).

10/11 I prezzi delle case (in verde sopra) continuano a salire e sono ai massimi storici. I venditori di case sono ancora aggressivi nell'aumentare i prezzi. Aprire ai compratori di case più assistenza per il pagamento iniziale tramite prelievi dal 401(k) incentiverà i venditori di case ad aumentare ulteriormente i prezzi.

11/11 L'abitazione non può essere sia un rifugio accessibile che un modo per aumentare il patrimonio netto. La politica statunitense ha cercato di incoraggiare politiche che pensava avrebbero realizzato entrambi 20 anni fa, e quasi ha distrutto l'intero sistema finanziario. Non siamo al punto da preoccuparci di ripetere gli eventi precedenti alla crisi finanziaria del 2007-2009, ma ci preoccupa che stiamo continuando su una strada precaria.