1/11 Was ist Wohnen? Erschwinglicher Wohnraum oder Weg zur Rente? Es kann nicht beides sein. Wir haben versucht, beides in den frühen 2000er Jahren zu erreichen und haben fast das Finanzsystem ruiniert. 🧵

2/11 Der durchschnittliche Hauspreis liegt bei 417.000 $ (oben), einem Allzeithoch. Das bedeutet, dass etwa 43 % des mittleren Haushaltseinkommens (~84.000 $) für Wohnkosten aufgewendet werden. In den letzten drei Jahren war dies vergleichbar mit dem (nicht nachhaltigen) Höchststand im Wohnungsbau von 2006.

3/11 Für 50 Jahre, vom Ende des Zweiten Weltkriegs bis 1997 (rotes Feld), war Wohnraum erschwinglich. Die Preise stiegen mit der Inflationsrate. Mit anderen Worten, er hielt seinen Wert, blieb aber für die meisten Mieter/Erstkäufer von Immobilien erreichbar.

4/11 Diese Veränderung in den späten 1990er Jahren, wie oben gezeigt, führte zu einem Boom- und Bust-Zyklus im Wohnungsbau (oben), wie es ihn zuvor noch nie gegeben hatte. Das Steuererleichterungsgesetz von 1997 Schließen Sie bis zu 500.000 $ (250.000 $ für Alleinstehende) an Kapitalgewinnen aus dem Verkauf ihrer Hauptwohnung steuerfrei alle zwei Jahre aus.

5/11 Beginnend in den späten 1990er Jahren erlebte der Hypothekenmarkt eine Revolution der Verbriefung. MBS wurde als sicherere Alternative zu einzelnen Hypotheken verpackt und an die Wall Street verkauft. Dies ermöglichte lockerere Kreditvergabestandards, da Hypotheken sofort von Investoren gekauft wurden.

6/11 Yales Bob Shiller argumentierte, dass in den späten 90er Jahren ein Feedback-Loop entstand. Als die Aktienblase 2000 platzte, flohen die Investoren in Immobilien, da sie diese als sicher ansahen. Sobald die Menschen glaubten, die Preise würden für immer um 10 % steigen, waren sie bereit, jeden Preis zu zahlen, was einen Boom auslöste.

7/11 Gehen wir zurück zu den Lösungen der frühen 2000er Jahre? Bisher haben wir ... * 50-jährige Hypotheken * portable Hypotheken * Käufe aus dem Portfolio der GSE ($200 Milliarden in MBS-Käufen), * 401(k)-Abhebungen ohne Strafe für Anzahlungen.

8/11 Das Risiko besteht darin, dass diese Tricks anfangen, wie die zu wirken, die vor 20 Jahren zur Bekämpfung der Erschwinglichkeitskrise eingesetzt wurden. Damals war das Ziel, Wege zu finden, um Mietern/Erstkäufern zu helfen, sich Häuser leisten zu können, die sie sich nicht leisten konnten. Das endete von 2007 bis 2009 sehr schlecht.

9/11 Das nächste Diagramm stammt von Redfin. Sie berechnen den Preis pro Quadratfuß über alle aktiven Immobilien-Mehrfachlistungsdienste. Sie zeigen ihn sowohl für den Verkaufspreis (rot) als auch für den Listenpreis (grün).

10/11 Die Listenpreise (grün oben) steigen weiter und erreichen ihren Allzeithoch. Hausverkäufer sind weiterhin aggressiv darin, die Preise zu erhöhen. Die Öffnung für Hauskäufer zu mehr Unterstützung bei der Anzahlung durch 401(k)-Abhebungen wird die Hausverkäufer anreizen, die Preise noch weiter zu erhöhen.

11/11 Wohnen kann nicht sowohl ein erschwinglicher Schutz als auch ein Weg zur Steigerung des Nettovermögens sein. Die US-Politik versuchte vor 20 Jahren, Politiken zu fördern, von denen sie dachte, dass sie beides erreichen würden, und sie hätte fast das gesamte Finanzsystem zerstört. Wir sind nicht an dem Punkt, an dem wir uns Sorgen über eine Wiederholung der Ereignisse vor der Finanzkrise von 2007 bis 2009 machen müssen, aber wir machen uns Sorgen, dass wir weiterhin einen unsicheren Weg beschreiten.