1/11 Konut nedir? Uygun fiyatlı barınak mı yoksa emekliliğe giden bir yol mu? İkisi birden olamaz. 2000'lerin başında ikisini de yapmaya çalıştık ve neredeyse finansal sistemi mahvettek. 🧵

2/11 Ortalama konut fiyatı 417 bin dolar (üzeride), bu tüm zamanların en yüksek seviyesi. Bu, ortalama hane gelirinin yaklaşık %43'ünün (~84 bin dolar) konuta gideceği anlamına gelir. Son üç yılda bu, 2006'daki (sürdürülemez) konut zirvesiyle karşılaştırılabilir durumda.

3/11 II. Dünya Savaşı'nın sonundan 1997'ye kadar (kırmızı kutu) 50 yıl boyunca konut uygun fiyatlıydı. Fiyatlar enflasyon oranıyla arttı. Başka bir deyişle, değerini korudu ancak çoğu kiracı/ilk kez ev alan için ulaşılabilir seviyede kaldı.

4/11 1990'ların sonundaki bu değişim, yukarıda gösterildiği gibi, konut sektöründe daha önce hiç olmadığı bir patlama ve çöküş döngüsüne (yukarıda) yol açtı. 1997 Vergi Mükellefi Yardımı Yasası Her iki yılda bir ana ikametgahlarında vergiden 500.000 dolara (bekarlar için 250 bin dolar) kadar sermaye kazancı hariç tutulun.

5/11 1990'ların sonlarından itibaren ipotek piyasası bir menkul kıymetleştirme devrimi yaşadı. MBS, bireysel ipoteklere daha güvenli bir alternatif olarak paketlendi ve Wall Street'e satıldı. Bu, yatırımcılar tarafından ipoteklerin hemen satın alınmasıyla daha gevşek kredi standartlarına olanak sağladı.

6/11 Yale'den Bob Shiller, 90'ların sonlarında bir geri bildirim döngüsünün yerleştiğini savundu. 2000 yılında hisse balonu patladığında, yatırımcılar gayrimenkule kaçtı ve burayı güvenli olarak gördü. İnsanlar fiyatların sonsuza dek %10 artacağına inandığında, her bedeli ödemeye hazırdılar ve bu da bir patlama yarattı.

7/11 2000'lerin başındaki çözümlere mi geri dönüyoruz? Şimdiye kadar ... * 50 yıllık ipotekler *taşınabilir ipotekler * GSE-tutulan portföy alımları (200 milyar dolarlık MBS alımları), * 401(k) çekimleri, peşinat için ceza olmadan.

8/11 Risk şu ki, bu numaralar 20 yıl önceki uygun fiyat krizini çözmeye yönelik numaralara benzemeye başladı. O zamanlar amaç, kiracıların/ilk kez ev alanların karşılayamadıkları evleri satın almalarına yardımcı olmanın yollarını bulmaktı. Bu durum 2007'den 2009'a kadar çok kötü sona erdi.

9/11 Sonraki grafik Redfin'den. Tüm aktif gayrimenkul çoklu listeleme hizmetlerinde metrekare başına fiyatı hesaplarlar. Hem satış fiyatı (kırmızı) hem de liste fiyatı (yeşil) için gösteriliyor.

10/11 Liste fiyatları (yukarıda yeşil) sürekli yükseliyor ve tüm zamanların en yüksek seviyesinde. Ev satıcıları fiyatları artırma konusunda hâlâ agresif. 401(k) çekimleriyle ev alıcılarını daha fazla peşinat yardımına açmak, ev satıcılarını fiyatları daha da artırmaya teşvik edecektir.

11/11 Konut hem uygun fiyatlı bir barınak hem de net serveti artırmanın bir yolu olamaz. ABD politikası, 20 yıl önce her ikisini de başaracağını düşündüğü politikaları teşvik etmeye çalıştı ve neredeyse tüm finansal sistemi yok etti. 2007-2009 finansal krizi öncesindeki olayların tekrarlanmasından endişe edecek noktada değiliz, ancak hassas bir yolda ilerlemeye devam ettiğimizden endişe ediyoruz.