1/11 O que é Moradia? Moradia acessível ou caminho para a aposentadoria? Não pode ser os dois. Tentamos fazer os dois no início dos anos 2000 e quase destruímos o sistema financeiro. 🧵

2/11 O preço médio das casas é de $417K (acima de tudo), um recorde histórico. Isso significa que cerca de 43% da renda mediana de uma família (~$84 mil) vai para moradia. Nos últimos três anos, isso tem sido comparável ao pico (insustentável) de habitação em 2006.

3/11 Por 50 anos, do fim da Segunda Guerra Mundial até 1997 (caixa vermelha), a moradia era acessível. Os preços subiram devido à taxa de inflação. Em outras palavras, manteve seu valor, mas permaneceu acessível para a maioria dos locatários/compradores de primeira viagem.

4/11 Essa mudança no final dos anos 1990, como mostrado acima, levou o setor imobiliário a um ciclo de expansão e recessão (acima) como nunca antes. A Lei de Alívio ao Contribuinte de 1997 Exclua até $500.000 ($250 mil para indivíduos individuais) de ganhos de capital em sua residência principal, isenta de impostos, a cada dois anos.

5/11 A partir do final dos anos 1990, o mercado hipotecário passou por uma revolução na securitização. O MBS foi apresentado como uma alternativa mais segura às hipotecas individuais e vendido para Wall Street. Isso permitiu padrões de empréstimo mais flexíveis, já que as hipotecas eram imediatamente compradas pelos investidores.

6/11 Bob Shiller, de Yale, argumentou que um ciclo de retroalimentação surgiu no final dos anos 90. Quando a bolha de ações estourou em 2000, os investidores fugiram para o mercado imobiliário, considerando-os seguros. Quando as pessoas acreditavam que os preços subiriam 10% para sempre, estavam dispostas a pagar qualquer preço, criando um boom.

7/11 Vamos voltar às soluções do início dos anos 2000? Até agora temos... * Hipotecas de 50 anos *hipotecas portáteis * Compras de portfólio retido pela GSE (200 bilhões de dólares em compras de MBS), * Saques do 401(k) sem penalidade por entrada.

8/11 O risco é que esses truques estejam começando a parecer aqueles para enfrentar a crise de acessibilidade de 20 anos atrás. Naquela época, o objetivo era encontrar maneiras de ajudar locatários/compradores de primeira viagem por casas que eles não podiam comprar. Isso terminou muito mal de 2007 a 2009.

9/11 O próximo gráfico é do Redfin. Eles calculam o preço por pé quadrado em todos os serviços ativos de múltiplos imóveis. Eles mostram tanto o preço de venda (vermelho) quanto o preço de lista (verde).

10/11 Os preços de tabela (verde acima) continuam subindo e estão em seu recorde histórico. Os vendedores de imóveis ainda são agressivos em aumentar os preços. Abrir mais assistência para entrada dos compradores por meio de saques do 401(k) incentivará os vendedores a aumentarem ainda mais os preços.

11/11 A moradia não pode ser ao mesmo tempo um abrigo acessível e um caminho para aumentar o patrimônio líquido. A política dos EUA tentou incentivar políticas que acreditava que realizariam ambos há 20 anos, e quase destruiu todo o sistema financeiro. Ainda não estamos em um ponto em que devemos nos preocupar em repetir os eventos anteriores à crise financeira de 2007 a 2009, mas nos preocupamos de estar continuando por um caminho delicado.