1/11 Czym jest mieszkalnictwo? Przystępne schronienie czy droga do emerytury? Nie może być tym i tym. Próbowaliśmy uczynić to obydwoma wczesnych latach 2000 i prawie zrujnowaliśmy system finansowy. 🧵

2/11 Średnia cena domu wynosi 417 tys. USD (powyżej), co stanowi najwyższy poziom w historii. Oznacza to, że około 43% mediany dochodu gospodarstwa domowego (~84 tys. USD) przeznaczane jest na mieszkanie. Przez ostatnie trzy lata było to porównywalne do (nien sustainable) szczytu cen mieszkań w 2006 roku.

3/11 Przez 50 lat, od końca II wojny światowej do 1997 roku (czerwone pole), mieszkania były przystępne cenowo. Ceny rosły w tempie inflacji. Innymi słowy, zachowały swoją wartość, ale pozostały w zasięgu większości najemców/pierwszych nabywców mieszkań.

4/11 Ta zmiana w późnych latach 90., jak pokazano powyżej, doprowadziła do cyklu boomu i kryzysu w sektorze mieszkaniowym (powyżej) jakiego wcześniej nie było. Ustawa o ulgach podatkowych dla podatników z 1997 roku Wyłącz do 500 000 USD (250 000 USD dla singli) z zysków kapitałowych na ich głównym miejscu zamieszkania, wolne od podatku, co dwa lata.

5/11 Począwszy od końca lat 90-tych, rynek hipoteczny przeszedł rewolucję sekurytyzacyjną. MBS zostały zapakowane jako bezpieczniejsza alternatywa dla indywidualnych hipotek i sprzedane na Wall Street. Umożliwiło to luźniejsze standardy udzielania kredytów, ponieważ hipoteki były natychmiast kupowane przez inwestorów.

6/11 Bob Shiller z Yale'a argumentował, że w końcu lat 90. powstała pętla sprzężenia zwrotnego. Gdy bańka na rynku akcji pękła w 2000 roku, inwestorzy uciekli w stronę nieruchomości, postrzegając je jako bezpieczne. Gdy ludzie uwierzyli, że ceny będą rosły o 10% w nieskończoność, byli gotowi zapłacić każdą cenę, co stworzyło boom.

7/11 Czy wracamy do rozwiązań z wczesnych lat 2000? Jak dotąd mamy ... * 50-letnie kredyty hipoteczne * przenośne kredyty hipoteczne * zakupy portfela GSE (200 miliardów dolarów w zakupach MBS), * wypłaty z 401(k) bez kary na wkłady własne.

8/11 Ryzyko polega na tym, że te sztuczki zaczynają przypominać te, które miały na celu rozwiązanie kryzysu przystępności sprzed 20 lat. Wtedy celem było znalezienie sposobów, aby pomóc najemcom/pierwszym nabywcom mieszkań w zakupie domów, na które nie mogli sobie pozwolić. To zakończyło się bardzo źle w latach 2007-2009.

9/11 Następny wykres pochodzi z Redfin. Obliczają cenę za stopę kwadratową we wszystkich aktywnych usługach wielokrotnego wystawiania nieruchomości. Pokazują to zarówno dla ceny sprzedaży (czerwony), jak i ceny ofertowej (zielony).

10/11 Ceny ofertowe (zielone powyżej) wciąż rosną i osiągnęły najwyższy poziom w historii. Sprzedawcy domów wciąż są agresywni w podnoszeniu cen. Umożliwienie kupującym domy większej pomocy w zakresie wpłat własnych poprzez wypłaty z 401(k) zachęci sprzedawców domów do dalszego podnoszenia cen.

11/11 Mieszkalnictwo nie może być jednocześnie przystępnym schronieniem i drogą do zwiększenia majątku netto. Polityka USA próbowała zachęcać do polityk, które miały osiągnąć oba cele 20 lat temu, i niemal zniszczyła cały system finansowy. Nie jesteśmy jeszcze w punkcie, w którym musimy martwić się o powtórzenie wydarzeń sprzed kryzysu finansowego w latach 2007-2009, ale obawiamy się, że wciąż podążamy wzdłuż niepewnej drogi.