1/11 ¿Qué es la vivienda? ¿Refugio asequible o camino hacia la jubilación? No puede ser ambas cosas. Intentamos hacerlo ambas en los primeros 2000 y casi arruinamos el sistema financiero. 🧵

2/11 El precio medio de una vivienda es de $417K (arriba), un máximo histórico. Esto significa que alrededor del 43% de los ingresos medianos de un hogar (~$84K) se destina a la vivienda. Durante los últimos tres años, esto ha sido comparable al pico (insostenible) de la vivienda en 2006.

3/11 Durante 50 años, desde el final de la Segunda Guerra Mundial hasta 1997 (cuadro rojo), la vivienda fue asequible. Los precios aumentaron al ritmo de la inflación. En otras palabras, mantuvo su valor pero siguió siendo accesible para la mayoría de los inquilinos/compradores de vivienda por primera vez.

4/11 Este cambio a finales de los años 90, como se muestra arriba, llevó a la vivienda a un ciclo de auge y caída (arriba) como nunca antes. La Ley de Alivio Fiscal de 1997 Excluye hasta $500,000 ($250k para solteros) de ganancias de capital en su residencia principal, libres de impuestos, cada dos años.

5/11 A finales de la década de 1990, el mercado hipotecario experimentó una revolución en la titulización. Las MBS se empaquetaron como una alternativa más segura a las hipotecas individuales y se vendieron a Wall Street. Esto permitió estándares de préstamo más flexibles, ya que las hipotecas eran compradas de inmediato por los inversores.

6/11 Bob Shiller de Yale argumentó que un bucle de retroalimentación se apoderó a finales de los 90. Cuando la burbuja de acciones estalló en 2000, los inversores huyeron hacia el sector inmobiliario, viéndolo como seguro. Una vez que la gente creyó que los precios subirían un 10% para siempre, estaban dispuestos a pagar cualquier precio, creando un auge.

7/11 ¿Estamos volviendo a las soluciones de principios de los 2000? Hasta ahora tenemos ... * hipotecas a 50 años * hipotecas portátiles * compras de cartera retenida por GSE (200 mil millones de dólares en compras de MBS), * retiros de 401(k) sin penalización para pagos iniciales.

8/11 El riesgo es que estos trucos están empezando a parecerse a aquellos que se utilizaron para abordar la crisis de asequibilidad hace 20 años. En ese entonces, el objetivo era encontrar formas de ayudar a los inquilinos/compradores de vivienda por primera vez a poder adquirir casas que no podían. Esto terminó muy mal entre 2007 y 2009.

9/11 El siguiente gráfico es de Redfin. Calculan el precio por pie cuadrado en todos los servicios de listado múltiple de bienes raíces activos. Lo muestran tanto para el precio de venta (rojo) como para el precio de lista (verde).

10/11 Los precios de las listas (en verde arriba) siguen subiendo y están en su máximo histórico. Los vendedores de casas siguen siendo agresivos en cuanto a aumentar los precios. Abrir a los compradores de viviendas más opciones de asistencia para el pago inicial a través de retiros de 401(k) incentivará a los vendedores de casas a aumentar aún más los precios.

11/11 La vivienda no puede ser a la vez un refugio asequible y un camino hacia el aumento del patrimonio neto. La política de EE. UU. intentó fomentar políticas que pensaba que lograrían ambas cosas hace 20 años, y casi destruyó todo el sistema financiero. No estamos en el punto de preocuparnos por repetir los eventos previos a la crisis financiera de 2007 a 2009, pero nos preocupa que estamos continuando por un camino precario.