1/11 Vad är bostäder? Prisvärt boende eller en väg till pension? Det kan inte vara båda. Vi försökte lyckas både i början av 2000-talet och höll på att förstöra det finansiella systemet. 🧵

2/11 Det genomsnittliga bostadspriset är 417 000 dollar (ovan), en rekordhög nivå. Det innebär att cirka 43 % av medianinkomsten för ett hushåll (~84 000 dollar) går till bostäder. Under de senaste tre åren har detta varit jämförbart med den (ohållbara) bostadsmarknaden 2006.

3/11 I 50 år, från slutet av andra världskriget fram till 1997 (röd låda), var bostäder prisvärda. Priserna steg i takt med inflationen. Med andra ord behöll den sitt värde men förblev inom räckhåll för de flesta hyresgäster/förstagångsköpare.

4/11 Denna förändring i slutet av 1990-talet, som visas ovan, ledde bostadsmarknaden in i en boom och krasch-cykel (ovan) olik allt tidigare. Skattebetalarnas lättnadslag från 1997 Exkludera upp till 500 000 dollar (250 000 dollar för singlar) i kapitalvinster på deras primära bostad, skattefritt, vartannat år.

5/11 Från slutet av 1990-talet genomgick bolånemarknaden en värdepapperiseringsrevolution. MBS paketerades som ett säkrare alternativ till individuella bolån och såldes till Wall Street. Detta möjliggjorde lösare utlåningsstandarder eftersom bolån omedelbart köptes av investerare.

6/11 Yales Bob Shiller hävdade att en återkopplingsslinga tog fart i slutet av 90-talet. När aktiebubblan sprack år 2000 flydde investerare till fastigheter och såg det som säkert. När folk trodde att priserna skulle stiga med 10 % för alltid, var de villiga att betala vilket pris som helst, vilket skapade en boom.

7/11 Går vi tillbaka till lösningarna från tidigt 2000-tal? Hittills har vi ... * 50-åriga bolån *portabla bolån * Köp av GSE-behållna portföljer (200 miljarder dollar i MBS-köp), * 401(k)-uttag utan straffavgift för handpenning.

8/11 Risken är att dessa gimmickar börjar likna de som skulle lösa priskrisen för 20 år sedan. Då var målet att hitta sätt att hjälpa hyresgäster/förstagångsköpare att ha råd med bostäder de inte hade råd med. Detta slutade mycket dåligt från 2007 till 2009.

9/11 Nästa diagram är från Redfin. De beräknar priset per kvadratfot över alla aktiva fastighetstjänster för flera listningstjänster. De visar det både för försäljningspriset (rött) och listpriset (grönt).

10/11 Listpriserna (grönt ovan) fortsätter att stiga och är på sin högsta nivå. Bostadssäljare är fortfarande aggressiva med att höja priserna. Att öppna upp för mer kontantinsats för köpare via 401(k)-uttag kommer att motivera hussäljare att höja priserna ännu mer.

11/11 Bostäder kan inte vara både ett prisvärt skydd och en väg till ökat nettovärde. USA:s politik försökte uppmuntra politik som man trodde skulle uppnå båda delarna för 20 år sedan, och den höll på att förstöra hela det finansiella systemet. Vi är inte vid den punkten att oroa oss för att upprepa händelserna före finanskrisen 2007–2009, men vi oroar oss för att vi fortsätter på en osäker väg.